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如何选择有利的店址

作者:gao342046836 | 分类:创业资讯 | 超过 1216 人围观 | 已有 0 人留下了看法

  店面选择是一项大的、长期性投资,关系着店铺发展前途。店址是将来经营目标和制订经营策略的重要依据。这其中包括店址的选择和店面的考察。

  (一)选择适合你的店址

  选择店址,首先应当理解"商圈"的概念。商圈是指一定商业区的顾客吸引力所覆盖的范围,它是维持一定销售额的顾客如何存在的地域范围。由于受消费习惯、市场传统、交通等因素的影响,特定区域的市场往往形成特定的商圈。

  1、在商圈中选择

  在商圈选择中,为了适应人口流动情况,便利广大顾客购物,在扩大销售的原则指导下,绝大多数端点都将店址选择在城市繁华中心、人流的城市要道和交通枢纽、城市居民住宅区附近及郊区交通要道、村镇和居民住宅区等购货地区。

  ①城市中央商业区

  这是主要在全市中心 繁华的地带,全市的主要大街贯穿其间,云集许多著名的百货商店和各种专业商店等。对于服饰业,一定要在人流密集的地方,这是更佳选择。

  ②城市交通要道和交通枢纽的商业街

  这是大城市的将要商业街,也是人流之处。在节假日、上下班时间人流如潮,店址选择在这些地点就是为了便利来往人流购物。作为服饰店,买服饰的人都是在自己休闲时间,不会在上下班时买,所以,一般来说,这各地方不适合开服饰店。

  ③城市居民区商业街和边沿区商业中心

  城市居民区商业街的顾客,主要是附近居民,在这些地点设店是为了方便附近居民的就近购买。边沿区商业中心往往坐落在铁路重要车站附近,规模较小。对于小型服饰店,在城市居民商业区也很适合,有利于满足消费者需求。对于一般的服饰,购买者为了方便就近购买。

  ④郊区购物中心

  在城市交通日益拥挤、停车困难、环境污染严重的情况下,随着私人汽车大量啬,调整公路的发展,一部分城市中的居民搬往郊区,形成郊区住宅区,为满足郊区居民的购物需要,不少店铺设在郊区住宅区附近,形成了郊区购物中心。能在郊区居住的人一般是社会的中上层,要开服饰店就要开档次稍高的。如果是一般的服饰,生意可能不会好。

  但是由于很多居民都有私人汽车,所以大部分人要买服饰一类的商品,就会到城市中心的商业区。所以,部的说来,城市中央商业区是 优选择。

  2、影响商业区优劣的一些因素

  ①商业区所属的城市状况

  主要包括城市规模的大小、人口的众寡、城市的特征、城市商业状况、城市的影响力、城市对附近区域的辐射状况等。这些因素是在决定店铺规模,及卖哪种类型和档次的服装时要重要考虑的,一定要适合大众需要,要与此城市的特征相符。

  ②商业区所处城市的位置

  主要包括商业区的交通、通讯状况、其他服务业的设置情况、人流的集中状态和购买圈人们的消费水平、服饰消费在总消费中的比例等情况。

  ③商业区的内部状况

  考查竞争对手的情况,主要有该商业区的店铺数量、形状特点、道路性质、从业种类、市场规模及市场占有率。这一点尤其重要。同时,该商业区商业精神状态,是否同心协力,是否唯利是图,是否有长远的战略发展眼光都是极为重要的。

  (二)考察你店面本身的条件

  店面的地点很重要,它决定了客流量的大小。但在具体地点选择的基础上,还应该注意店面的一些条件,它也影响着店铺的生意,有时,好的地点会由于店铺本身的原因而生意不好,或者由于当初没有考虑到店面本身的一些条件,店主不得不另换地点,费力费资。

  店面本身的一些条件是设店必须考虑到的,它主要包括以下几点:

  ①店铺的形状

  在租用店面时,店铺的形状是确定下来的,所以在选择时,更要特别注意。有两种店面,一种是不规则店面,另一种是规则店面。由于服饰是且有时代感的,如果店面形状能有不同于一般店面的形状,则为更佳选择。它能吸引追求时髦与潮流的顾客,这些人会有一种店面开设有修改,则服饰也是浒性、个性的心理。而且,另一点是奇特的形状容易被顾客注意,也容易雇,有利于名声的传播。而规则店面则收不到这种效果,只有靠对门面的装修达到吸引顾客的效果。

  ②店门

  门面很重要,门面的装修更是重中之重。

  门,即为出入口。一家店一定要让顾客出入方便,这样才能有好的生意。服饰店的客流速度较快,一般来说,至少应该有两个。如果店址是在一个拐角处,前后开了两扇门,面对两条街,这样的店面是更佳选择。如果店面只有一个站,则就要在装修时把它加大,更好是全部打通,不设门,这样有利于顾客出入。但是如果服饰店是在不太繁华的地点,开始时,光顾的人不会很多,这种情况下不宜把门开多了,可以利用出入不便,而保持一些顾客在店内。有时这有助于销售,因为对服饰店来说,顾客喜欢到人多的店,他们会有种心理,人气旺的店,一定是有好的商品或是价格便宜,有时也正体现了流行趋势,所以顾客愿意去人多的店,而使那些本来就冷清的店更冷清。同样在促销时,也要抓住这种心理,有意识地人中狮子一部分顾客在店内。

  ③店面的走向

  店面的走向关系到通风、日照等各方面,要特别注意。南北走向的店面不受日晒,白天也不会太热。在夏天,没有日晒,则比较凉快,顾客会比较喜欢光顾,同时也可以节约空调费。下午时阳光照到店里,不但热,还给人很烦躁,很杂乱的感觉,使顾客不想进店购物。但如果在冬天,则给人暖和的感觉,让人愿意光顾。因此,店主应考虑自己要卖何种服饰而选择店面,如果是夏装,则以南北走向的店为优选。如果经营一类冬天的服饰,则就应为东西走向的店。东西走向的一般不是开店的更好的选择,因为这种店要安空调,这是一笔不小的开支。但它有一个很大的优点就是使店面的照明效果很好,店铺 忌讳的就是昏暗,让顾客不愿进。店铺明亮会给人舒适的感觉。

  ④店面的空间

  空间包括了面积和高度。空间的感觉很重要,它是顾客进店的 感觉,不能太拥挤了,也不能显得太空荡了。面积当然是越大越好了,但是面积的大小与租金直接挂钩,所以更好是量力而行。高度主要是以天花板的高度为参考,一是要有高度,空间效果好,视觉效果好,不会太拥挤了;二是可以陈列商品,当模特放在店中时,一定要与店的高度成比例,否则就会不协调。

  时至今日,“商铺是金”的说法已经深入人心,每个在售的商铺物业都吸引了大量准备开店的投资者。然而,由于缺乏专业指导和对市场的盲从,在商铺投资方面普遍存在很大的失误,给投资人带来较大的潜在风险。

  如何评估商铺物业的价值?

  经常被问及这样的问题:这个铺值多少钱?其实这个问题的答案不在任何专家或发展商那里,也许投资人应当自己去做一些小的研究,答案就在我们自己的手中。

  商铺属于生财工具,一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱,这样才能保证自己的回报长期稳定可靠,因为没有人愿意赔本租场地的,所以必须研究各种行业的成本模型。

  我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位,首先应当去了解周边服装铺的经营状况,比如衣物的档次(平均单件价格)、每周的出货量、顾客的种类等等。

  一般而言,场地成本占其总成本的1/5至1/4。对于一个10平方米的服装铺而言,若平均单件价格为100元,每周出货约30件,那么每日的营业额为430元,考虑每年四个月的淡季营业额对折,所对应的单位营业额为36元/平方米/天。按照1/5的场地成本、8年的物业投资回报期计算,净售价应当为21024元/平方米。这里还没有考虑税收、空租、佣金等因素。

  当然,刚才的算法是静态的,适用于成熟地区。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了,必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量,存在较多的不确定因素。在这样一个短小的篇幅,不能尽言详细的方法,但是 简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区,再考虑新地区的建设周期,毕竟消费模式不会有大的差距。

  评估商铺的价格,也不能简单地说是该地区住宅售价的多少倍,因为即便是同样地区的商铺,可能因为适用于不同的经营种类,就导致价值的迥异。

  什么是好的商铺物业?

  具有如下特性:适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。

  好的商铺一般具备如下特性:适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。在这个意义上,一些甲级商厦的低层商铺是更佳的商铺,商业街带来天然的人流量,甲级写字楼的大量人流代表高尚的消费力量……事实上,一些含金量高的商铺物业往往被发展商所保留作为长期投资,能够进入市场流通的较少。

  应当认识到,能够在市场以出售形式换现的商铺,往往已经属于第二流的品种,投资的时候才应当慎之又慎。在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的,所以底铺远远好于在楼上的铺位;同时,要区分人流的种类,休闲人流的价值要远远高于交通人流,前者如商业中心、娱乐中心,后者如地铁通道等。

  人气也是另外一个重要指标,要看看周边商业是否已经或者预期成势,周边是否有重要的顾客来源等,值得提出的是,狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多;商铺平面结构也很重要,一方面要有较宽的门面接触顾客,另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

  现在,较多出售的位于商厦内部的分割铺位,笔者认为,这是商铺投资中风险因素 多的一种。因为位于商厦内部,会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约,还会受到商厦内其他经营者的影响。无论怎样,首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位,形成商厦内部和外部左右逢源之势,并且一旦有空租,总是位置不佳的首当其冲。

  店面寻找一直是一个令人头疼的问题,特别是在地段选择、租金交付方式和房屋合同签订方面隐含的细节方面更是大有学问。因此有许多人打来电话咨询如何租到一间物美价廉的商铺。在这里写一点小小经验给各位参考。

  步:找

  在地点的选择方面很重要,太繁华的地方可能因为房租比较高、面积比较大很难让你称心如意地租到手,但是繁华地段又对销售很有帮助。我们在这里建议资金雄厚和对投资项目有信心的投资者选择繁华地段,如果在繁华地段找不到可以到繁华地段的支系路段看看,你可以找到比较便宜的店面,而且人流量一般也不是很少,因为有些人逛完街不愿意走人多的地方会选择一些小路走,这样你就有一定的人量分流。还有在大学比较集中的地方非常适合销售年轻人喜爱的商品,但就是有个假期问题要考虑一下。

  当然也可以到大商场里租个专柜,有时有些商场有优惠,你可以不交房租只要进货就可以开始销售,每个月从你的销售额里扣除租金就行!这些方式你可以都尝试一下。

  如果要租房,有两点有必要提醒您:1、贴着店铺出租的商铺一般租金比较高;2、没贴店面出租的您也可以问问,技巧就自己把握了。

  第二步:租

  房子找到了,可是太大,怎么办?那条街就根本找不到店铺怎么办?有办法!房子大了可以合租呀,用木板分成两间就好了,因为好多人都遇到同样的问题。你可以找找朋友看看有没要租房子的;或者你可以在租房的地方等,看看有没有人也想租却因为店面大想合租;或者你也可以在网络和报纸等地方弄个合租广告,看看能不能找到合租伙伴。根本就没有店面可租时你要费点腿和口水了,一家家找老板问看看能不能分点地方给你。记住:要找那种面积很大、生意不好的问。做事情就是这样,多吃点辛苦会有收获。

  第三步:付款

  更好一个月交一次,这样节约钱,然后谈两个月交一次,再不行再说一个季度交一次, 后再谈半年交一次。如果你有钱不担心一次交,可以要求优惠。注意细节:看看房子装修过没?因为你要重新装修要再投资;又比如你要分成两个人合租就可以让老板出钱安两个电表并出钱做中间的隔断木板,出不了全部就出一半!因为以后他可以按两家租出去!你这钱不能白出!还有写上遭遇非典等特殊情况房租要减少。

  后,请大家灵活点,根据自己的具体情况谈价,切不可死板教条。

  人们常说,一件事情的成功离不开“天时地利人和”这三个必要条件,那么,对开餐馆投资者而言,“地利”这一说法就包括餐馆四周的环境和交通方便程度。

  行业认为,适宜新建餐饮的地基不仅要能够承载起餐馆这一建筑物,还要考虑其影响到餐馆运作的大气、水质、土质的清洁度。更好是餐馆附近无污染源,即是无地下污水、无垃圾堆、无放射性等污染源。这种要求不仅仅是对顾客的负责,还解决了一些顾客心理上的犯忌。

  试想一下餐馆开设在水泥厂、化工厂、煤场或医院堆放废物垃圾的附近,会有多少人肯光顾呢?因为特定的环境原因,客观上使顾客在用餐时受到不同程度的影响,一些食客心里会怀疑道,我吃的饭菜会不会被污染过?身为一大医院护士的李小姐,她观察到不少到医院陪病人看病的家属,到了中午吃饭时,宁愿多走几步过马路到医院对面的面店进餐,也不愿到医院旁边的餐厅吃饭,她与这些病人家属谈起,都说是心理作用,怕太近医院的餐厅不卫生。

  为了保证顾客有一个干净又安静的进餐环境,餐馆更好与马路保持一定距离,这样可以避免马路中散发着的灰尘、废气、噪音等的干扰,这里自然又涉及餐馆周围环境的问题。当今人们出外用餐不仅仅只是解决了充饥如此低层次的需求,不少人希望在良好的环境和优雅的氛围下用餐。

  一间餐馆除了具备自身的硬件设施以外,周围的建筑物、场所、街道等可以为餐馆营造出一个用餐环境。像广州沙面的一些酒吧和餐厅,充分利用了它所处地域先天的地理优势,其经营理念和店面的装潢设计都与当地本身就拥有的欧陆风情相协调统一,顺理成章地为顾客提供了一种“食情调”的用餐环境。

  “地利”的另一个因素就是餐馆所处的交通状况,要考虑到由车辆到行人通行组成的交通流量。交通流量往往意味着餐馆客源的多少与消费层次的档次。交通方便与否制约着餐馆两个方面,一是原材料运至餐馆是否方便,餐馆所处路段是否允许泊车交货,其交通线路有否被规定为单双日准许;二是餐馆离附近车站、地铁站的距离和方向如何,通常是距离越近,客流越多。

  当然,更好是能够两者兼顾,既能够解决餐馆泊车,又方便顾客就近搭车。同时,还要分析餐馆所处地因为交通管理状况所引起的利弊,比如单行线街道、禁止车辆通行街道及与人行横道距离较远都会造成客流量的不足。

  至于餐馆有无停车场地,这个问题对一般的小型餐馆和快餐店可能暂时还不需要考虑,但如果是开办一间中上档次规模的餐馆,或者是经营特色菜系的餐馆,这个问题就不得不考虑了。至于要确定多大的停车场所,则要视餐馆所处的商圈大小(商圈指商店吸引顾客的地理区域,或者说来店顾客居住的地理范围,它是以商店所在地为中心,沿一定距离向四周扩散形成的商店吸引顾客的辐射范围)、餐馆的规模、其他停车设施等因素来决定。

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