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从哪些方面考察适宜开餐馆的店面

作者:gao342046836 | 分类:开店筹备 | 超过 166 人围观 | 已有 0 人留下了看法

  各种准备做好后,你所要进行的 步实际行动就是餐馆选址,那店面的选择。这算是开餐馆的真刀实枪的 步了。人们都知道这样一个道理:地段对生意的成功起着决定性作用。如果把一家家常面馆开在有钱人居住的地区,要想生意红火是比较难的。相反,在繁华商业区地下商场经营的快餐馆、小吃馆往往都座无虚席,这就是餐饮店选址及经营目标在起作用。车站、客运码头、大医院附近、正在施工的大工地、繁华的闹市区或僻静的居民区,都可以考虑开餐饮店。但关键的一点,在于所选位置要视经营目标而定。

  (一)餐馆选址的原则

  餐馆选址一般要考虑以下几个原则:

  ①尽量避免直接竞争:你的餐馆不应设在餐馆成群的地方,更不要门对门经营,这会影响营业收入。当然这一原则也并非绝对,如果一个地方以餐馆众多而出名,这样也会吸引很多的顾客。

  ②方便顾客就餐:一般的午餐餐馆应设在顾客走几分钟或开几分钟车便可到达的地方。所以,这类餐馆选址时一定要选在商务区或办公聚集区等。

  ③快餐馆位置:对于那些以特有的气氛或特殊环境见长的餐馆来说,位置稍微偏僻一些问题不大,因为顾客总会找到它们的。

  ④位于饮食娱乐区的餐馆:总是能吸引大批顾客。这样的好地方显然是可遇不可求的,你要努力寻找,向这一区域靠拢。

  ⑤高档餐馆的位置:选择非常挑剔,通常只适合开在商业中心或办公大厦里。

  (二)适宜开餐馆的店面选择

  餐馆的位置定下后,就要确定具体的店面。店面应从规模、格局、可见度和附加面积等几个方面进行考察。

  ①店亩的规模:店面要有足够的容量安排下必要的措施,并在操作间及其他辅助面积分配妥当后,仍能保证你所计划的营业面积。

  ②店面的格局:更好是方形的,这种格局布置起来 为规整、容易,而且前面也说过,这样店面面积也会比较大。店面更好前后都有门,使用起来比较方便。

  ③店面的附加面积:它是指附属于店面而又不计入店面租金、具有使用价值的面积。如店前和周围的空地、店后的小院等,这些面积可以用来提供额外的服务,如停车;也可以用来扩大经营面积,如将燃料间、库房等建在室外院内而增加室内的营业面积;或在夏季开办室外夜市等。有充裕的附加面积等于降低了店面的租金,增加了经营的潜力。

  ④相邻店面:在考虑店面时,还要考虑相邻店面的经营范围,有些是不适合作为餐馆近邻的,比如药店、化工商店、油漆店等。

  ⑤与住宅的距离:餐馆的店面还要考虑与居民住宅保持适当的距离,因为餐馆的排烟、污水、噪音会影响居民的日常生活,距离太近容易造成不必要的麻烦,从而被要求强制治理而增大费用。

  (三)合理分配店面空间

  店面内部的空间一般分为三个部分:营业面积,操作面积和辅助面积。

  按照以前餐饮业有关部门的规定,这三部分面积各占三分之一。由于餐馆的利润毕竟是由营业面积实现的,因此经营者总是想方设法地扩大营业面积,所以现在各餐馆都会根据白身情况,比较灵活地规定只要达到相应的卫生、安全要求即可。在店面空间的分配上,以下原则是必须遵循的。

  1、营业面积

  营业面积包括餐台、通道、吧台或收款台等。通道要保证发生紧急情况时便于人员疏散,通道宽度要保证顾客和服务人员通行方便;餐台之间的距离要根据餐馆的档次,疏密得当,餐馆档次高的要求相应宽绰,档次低的可以紧凑一些,切忌为盲目增加座位数量而使客人感到不舒服。根据所确定目标消费群体的情况合理设置包间的数量,以避免包间营业率低的状况出现。

  2、操作面积

  操作面积包括厨房、凉菜间、面点间等。厨房要有充足的空间,保证员工的工作互不干扰和便于清理卫生。凉菜、面点在有条件的情况下应单独设置操作间,如果餐馆面积较小,也要将其与厨房的其他部分分开,并予以封闭;燃料要有单独存放的位置;出菜口要在厨房和大堂之间,既要联系紧密又要有一定的缓冲;更好在厨房后门设置废弃物出口。

  3、辅助面积

  辅助面积包括办公室财务室、库房、卫生间和员工宿舍等。这些更好不要与营业区相通,要单独封闭。财务室、库房要加装防盗门窗;尽可能地设置卫生间,卫生间已成为吸引顾客的一个必要设施,通常设在远离厨房的角落里,以避免给客人造成心理上的反感。在遵循上述原则的基础上,合理地安排各部分的面积,在保证正常运作的前提下,使营业面积得到更大的利用。

  (四)店面房屋的租赁与购买

  寻找到合适的店面后,下一步就是店面房屋的租赁了。对于租赁或购买店面来说,有许许多多的关键因素需要慎重考虑。如果稍有疏忽,就可能会有不堪设想的糟糕局面。这中间 重要的就是要使餐馆的经营得到保障,寻求法律的保障。

  1、租赁房屋时要注意的问题

  ①手续齐全:直接与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜,绝对避免中介,要查验房产证及相关的法律文件,以避免不必要的麻烦。

  ②公共设施:检验建筑物的公共设施,特别是水、电、暖气、燃气和下水,是否满足经营的需要,确认公共设施供应的计量表位、容量、收费标准、缴费方法、管理和维修,以保证餐馆具各经营的基本条件。

  ③店面面积:这是确定租金的主要因素,也是餐馆经营的根本要素,出租、承租双方首先要统一面积的计算标准,一般应以使用面积为准。面积要进行实地测量,双方签字确认:店面的附加面积要由出租方出具有关的法律文件予以确定。

  ④维修责任:双方必须对建筑物和建筑物内的附属设施和维修责任予以确定。一般在合理期限内由出租方负责维修或负担维修费用。如因维修影响餐馆经营的,应相应减少租金或延长租期。因承租方负责进行维修的,由承租方负责维修并承担维修费用。

  ⑤起止日期:即合同约定的租赁期限,一般由出租方确定。因为租赁合同签订后房租一般不再变动,所以承租方可以根据房租水平,与出租方洽谈租赁期限。如房租在高峰时,要签短一些;低谷时,应尽量多签,如五年以上或者更长。应要求在租赁期满后,承租方有优先续租权。

  ⑥租金和支付方式:双方要明确租金包括的范围,如附加面积和附属设施等,我国目前的惯例一般是先支付租金,这对承租方来说,意味着先期投资或占用流动资金,因此合理支付店租是很重要的。 理想的是先支付一个月的租金并交纳一个月的押金;其次为按季支付或半年支付一次租金:更好不要按年支付租金,那样的话,资金占用就太大了。

  2、购房需要考虑的因素

  ①明确分析该房是否值得购买。为确保生意红火,不妨多找几个参谋。

  ②分析该地区的房屋是否会升值。

  ③考虑确定购房后,是否还有足够的资金进行经营。

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